Las compras Inmobiliarias en la República Dominicana.

El derecho de propiedad y las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se rigen por la Constitución de la República, el Código Civil, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, y la Ley 5038 de 1958 y sus modificaciones, que regulan los condominios o, como se denominan en algunos países de habla hispana, la propiedad horizontal o comunidades de propietarios.

Sistema de registro inmobiliario

A partir de la fecha del registro, cualquier acto que afecte o limite los derechos de propiedad del dueño sobre su inmueble ha de someterse al Registro de Título correspondiente, donde se controlará la regularidad del acto y, de confirmarse su validez, se procederá a su inscripción en el registro.

La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador el certificado de título que ampara su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Como sucede en otras jurisdicciones donde se ha adoptado el sistema Torrens, en la República Dominicana aun quedan unos pocos inmuebles por “sanear”, denominados en el argot jurídico “inmuebles no registrados”. Los derechos sobre inmuebles no registrados se rigen por el antiguo sistema ministerial, según el cual los actos que los afectan se inscriben en un registro sin ningún tipo de garantía en cuanto a la titularidad de los derechos que sobre él recaen.

Administración del sistema de registro inmobiliario

La Dirección General de Registro de Títulos y la Dirección General de Mensuras Catastrales, así como las oficinas locales que de ellas dependen, son los órganos del Estado responsables de coordinar y dirigir el registro de propiedades y de las operaciones inmobiliarias. Una jurisdicción especializada de tribunales de tierras tiene competencia exclusiva para conocer de los pleitos sobre derechos inmobiliarios y su registro.

La promesa de compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de un contrato de promesa de venta u opción de compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero, y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador según los términos indicados en la promesa u opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un notario, quien testifica que las firmas fueron puestas en su presencia. La promesa u opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el contrato definitivo de venta, que servirá para transferir la propiedad al comprador.

El contrato definitivo de venta: Al igual que la promesa u opción, el contrato definitivo de venta se suscribe ante un notario. Este contrato tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad sobre el inmueble vendido del propietario al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica.

Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El contrato definitivo de venta debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, a fin de solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.

Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el contrato definitivo de venta y el certificado de título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la transferencia, lo que representa una diferencia marcada con otros países.

Expedición del certificado de título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo certificado de título a nombre del comprador y se cancela el certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo certificado de título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.

Gastos y honorarios para transferir la propiedad

Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1 % del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera: 3 % por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04), gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc.

Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el contrato definitivo de venta como en otros países.

Impuestos sobre la propiedad (IPI)

Las propiedades cuyos dueños son personas físicas están gravadas con el IPI a una tasa del 1 % anual sobre su valor cumulativo, según tasación gubernamental. No se toma en cuenta al momento de realizar la tasación ni el mobiliario ni los equipos que guarnezcan los inmuebles.

Para los solares edificados con viviendas, el 1 % se calcula sobre su valor por encina de aproximadamente 150,000 USD, cifra que se ajusta anualmente por inflación. Para los solares no edificados, el 1 % se calcula sobre el valor del inmueble sin la exención.

Los siguientes inmuebles se encuentran exentos del IPI: (a) los terrenos rurales dedicados a la explotación agropecuaria; (b) las viviendas cuyo propietario haya cumplido los 65 años de edad, siempre que no haya sido transferida de dueño en los últimos 15 años y sea la única que posea  su propietario; (c) las viviendas sujetas al impuesto sobre activos.

Compra de inmuebles por extranjeros

No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.

Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida, a menos que el extranjero que no resida en la República Dominicana exprese por escrito su voluntad de que rija la ley de su residencia habitual.